青岛旅游地产提高居住水平

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  旅游地产对岛城的置业者来说并不陌生,青岛作为“半岛蓝色经济区”的核心城市,“环湾保护、拥湾发展”战略也正在逐步实施,发展蓝色经济的宏大蓝图能否给青岛的旅游地产带来质与量的提升,旅游地产能否成为房地产业新的利润增长点?在机遇和风险共存的市场状态下,旅游地产又能带给我们多少惊喜呢?   
  
带来新的利润增长点  

  “青岛的旅游地产目前还有很大的发展空间,随着‘拥湾战略’的提出,青岛旅游地产的规模效应越来越明显。”3月2日,百通集团董事局主席吴国徽先生说,拥湾战略及半岛蓝色经济区蓝图的实施,曾经制约青岛旅游地产发展的瓶颈有望被突破。  

  吴国徽认为 ,青岛所处的纬度使岛城发展旅游地产面临季节性因素制约,因而和旅游地产发展成熟的海南等城市相比,岛城的旅游地产一直未成规模。  

  “季节性因素一直是束缚岛城旅游行业及旅游地产发展的最大瓶颈制约。”吴国徽说,因为季节性因素影响,青岛的旅游行业历来呈现“旺季人如潮,淡季客流少”的淡旺季分明的特点。受此影响,包括酒店式公寓在内的旅游地产项目在旅游旺季时往往因客流量骤增而人手稀缺,而在客流量稀少的旅游淡季则因利润减少,薪酬问题而留不住人。举例来说,5月到10月份到青岛旅游的人流量多,但11月份到次年的5月份则是人流量低谷,旺季赚的钱恰好能填补淡季的亏空。由于迟迟无法解决这种淡旺季之间的“衔接点”,岛城旅游地产的管理水平自然迟迟得不到提升。  

  “但青岛拥湾战略及半岛蓝色经济区规划蓝图的实施,对青岛发展旅游地产是一个很好的契机。”吴国徽说,“从10多年前旅游地产项目零星布局,到现在在青岛各个区市遍地开花,青岛旅游地产正逐渐突破规模上有所欠缺的积弊,因而产生很大的集聚吸引效应。”  

  吴国徽认为,旅游地产的发展离不开旅游行业发展的带动,青岛具有优越的旅游资源,如果政府加大在配套、广告宣传等方面的投入,利用大规划来打造岛城特色的旅游地产品牌,必然会形成新的经济拉动点,使旅游地产在未来成为房地产行业新的利润增长点。作为半岛蓝色经济区的龙头,“环湾保护、拥湾发展”的战略规划使岛城旅游地产发展前景向好。  

  拉动旅游还能提高居住水平  

  房地产行业在最初是很单一的,随着市场的逐步发展,房地产行业逐渐细分出很多市场,而旅游地产就是从中细分出来的,而且正在慢慢向高层次发展。  

  青岛的旅游地产可以概括为山海资源和历史人文资源的利用。山海资源中,海景资源是被利用最为广泛的,而山景资源是近些年才开始有不少开发商加以利用的。比如说,在城阳区千禧国际村等项目都是山景资源利用的典范项目。而在海景资源中,即墨温泉镇和西海岸是两个“板块新兵”,其中温泉镇包含了天泰的高尔夫球场和滑雪场,而后续推出的港中旅(青岛)海泉湾度假区和嶺海都是大型的旅游地产项目。西海岸更是云集了各类旅游地产项目,其中就包括以酒店式公寓为主的城建·亚丁海岸。  

  旅游地产不单单能带动某个区域的旅游市场,还能通过其复合性质带动周边的住宅地产的发展,提高住宅的水平,丰富房地产项目的内涵。  

  但是有一点,我们必须明确。那就是旅游地产项目与住宅项目有着截然不同的开发、运作模式。旅游地产项目比一般的住宅地产项目的要求要高出很多,无论是对开发商的运营能力,还是政府部门的统一规划。管理旅游地产项目不像管理住宅项目那样可以凭借一家物业公司来解决,它需要从可持续发展的角度进行规划和管理。在项目开发的时候,内容一定要充实,也就是说,开发商在运作之前一定要做好自修课,可以通过国内外的各种优秀项目加以借鉴,“拿来主义”有时候是一项很有用的工具。  

  回报率高潜力巨大  

  在普通投资者的眼里,旅游地产的一个重要组成部分——酒店式公寓并不陌生,三度空间、颐和国际以及万达·39克拉等项目开发的酒店式公寓早已为投资者熟悉,也吸引了大量的投资者。  

  “和普通住宅相比,酒店式公寓的投资回报率要高很多,在房地产市场走向不好的时候抗跌能力也强。”涉足旅游地产多年的姜先生说,以酒店式公寓来说,和普通商品住房相比,酒店式公寓配套管理更好,装修档次也更高,居住时私密性及安全性更高,因而后期的投资回报率更高。  

  姜先生从2004年开始涉足旅游地产投资行业,投资选中的第一个旅游地产项目是三度空间项目。“当时青岛的旅游地产项目不是很多,不少投资者还不太理解这种产品。”姜先生回忆说,正是因为看好后期的高回报,尽管是首次置业,他出手时候并没有太多犹豫。而后来的事实也证明了他当初的判断,丰厚的投资回报让他在随后的时间里又把置业的目标投向其他酒店式公寓等旅游地产项目,颐和国际、万达·39克拉等项目都成为他投资的目标。  

  “酒店式公寓这种产品很特殊,开发商后期的运营,物业公司的炒作对产品的盈利能力大小至关重要。”姜先生说,这就是所谓的“房子是死的,物业管理是活的”,因而投资时一定要选择物业管理水平高的公司产品。据姜先生介绍,以他多年的投资经历来看,现在的青岛旅游地产的一些项目存在一定的同质化现象,需要有新的思路和新的产品来刺激市场。姜先生说,目前旅游地产项目的开发数量越来越大,每年都在增长。“项目和开发体量的增加说明旅游地产正在逐渐成为投资风向。”姜先生说。  

  对于青岛发展旅游地产的市场前景,姜先生也是非常乐观。“和山东半岛其他城市相比,青岛得天独厚的旅游资源决定了旅游地产的投资潜力丰厚,在这个前提下,青岛目前的很多旅游地产项目做得太保守,还需要以一种开放的态度去完善上市产品。”姜先生说。  

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